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ÍNDICE LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL:
CAPÍTULO I. DISPOSICIONES GENERALES.
Artículo 1.
Artículo 2.
CAPÍTULO II. DEL RÉGIMEN DE LA PROPIEDAD POR PISOS O
LOCALES.
Artículo 3.
Artículo 4.
Artículo 5.
Artículo 6.
Artículo 7.
Artículo 8.
Artículo 9.
Artículo 10.
Artículo 11.
Artículo 12.
Artículo 13.
Artículo 14.
Artículo 15.
Artículo 16.
Artículo 17.
Artículo 18.
Artículo 19.
Artículo 20.
Artículo 21.
Artículo 22.
Artículo 23.
CAPÍTULO III. DEL RÉGIMEN DE LOS COMPLEJOS INMOBILIARIOS
PRIVADOS.
Artículo 24.
DISPOSICIÓN ADICIONAL.
DISPOSICIÓN TRANSITORIA PRIMERA.
DISPOSICIÓN TRANSITORIA SEGUNDA.
DISPOSICIÓN FINAL.
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Ley de Propiedad
Horizontal Española
(Vigente y Actualizada)
Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre
Propiedad Horizontal.
PREÁMBULO
Si en términos generales toda ordenación jurídica no puede
concebirse ni instaurarse a espaldas de las exigencias de la
realidad social a que va destinada, tanto más ha de ser así cuando
versa sobre una institución que, como la propiedad horizontal, ha
adquirido, sobre todo en los últimos años, tan pujante vitalidad,
pese a no encontrar más apoyo normativo que el abiertamente
insuficiente representado por el artículo 396 del Código civil. La
presente Ley pretende, pues, seguir la realidad social de los
hechos. Pero no en el simple sentido de convertir en norma cualquier
dato obtenido de la práctica, sino con un alcance mas amplio y
profundo. De un lado, a causa de la dimensión de futuro inherente a
la ordenación jurídica, que impide entenderla como mera sanción de
lo que hoy acontece y obliga a la previsión de lo que puede
acontecer. Y de otro lado, porque si bien el punto de partidas y el
destino inmediato de las normas es regir las relaciones humanas,
para lo cual Importa mucho su adecuación a las concretas e
históricas exigencias y contingencias de la vida, no hay que olvidar
tampoco que su finalidad última, singularmente cuando se concibe el
Derecho positivo en función del Derecho natural, es lograr un orden
de convivencia presidido por la idea de la justicia, la cual, como
virtud moral, se sobrepone tanto a la realidad de los hechos como a
las determinaciones del legislador, que siempre han de hallarse
limitadas y orientadas por ella.
Hay un hecho social básico que en los tiempos modernos ha influido
sobremanera en la ordenación de la propiedad urbana. Se manifiesta a
través de un factor constante, cual es la insuprimible necesidad de
las edificaciones, tanto para la vida de la persona y la familia
como para el desarrollo de fundamentales actividades, constituidas
por el comercio, la industria y, en general, el ejercicio de las
profesiones. Junto a ese factor, que es constante en el sentido de
ser connatural a todo sistema de vida y de convivencia dentro de una
elemental civilización, se ofrece hoy, provocado por muy diversas
determinaciones, otro factor que se exterioriza en términos muy
acusados, y es el representado por las dificultades que entraña la
adquisición, la disponibilidad y el disfrute de los locales
habitables. La acción del Estado ha considerado y atendido a esta
situación real en tres esferas, aunque diversas, muy directamente
relacionadas: en la esfera de la construcción impulsándola a virtud
de medidas indirectas e incluso, en ocasiones, afrontando de modo
directo la empresa; en la esfera del arrendamiento, a través de una
legislación frecuentemente renovada, que restringe el poder autónomo
de la voluntad con el fin de asegurar una permanencia en el disfrute
de las viviendas y los locales de negocio en condiciones económicas
sometidas a un sistema de intervención y revisión, y en la esfera de
la propiedad, a virtud principalmente de la llamada propiedad
horizontal, que proyecta esta titularidad sobre determinados
espacios de la edificación. La esencial razón de ser del régimen de
la propiedad horizontal descansa en la finalidad de lograr el acceso
a la propiedad urbana mediante una inversión de capital que, al
poder quedar circunscrita al espacio y elementos indispensables para
atender a las propias necesidades, es menos cuantiosa y, por lo
mismo, más asequible a todos y la única posible para grandes
sectores de personas. Siendo ello así, el régimen de la propiedad
horizontal no sólo precisa ser reconocido, sino que además requiere
que se le aliente y encauce, dotándole de una ordenación completa y
eficaz. Y más aún si se observa que, por otra parte, mientras las
disposiciones legislativas vigentes en materia de arrendamientos
urbanos no pasan de ser remedios ocasionales, que resuelven el
conflicto de intereses de un modo imperfecto, puesto que el
fortalecimiento de la institución arrendaticia se consigue
imponiendo a la propiedad una carga que difícilmente puede
sobrellevar; en cambio, conjugando las medidas dirigidas al
incremento de la construcción con un bien organizado régimen de la
propiedad horizontal, se afronta el problema de la vivienda y los
conexos a él en un plano más adecuado, que permite soluciones
estables; y ello a la larga redundará en ventaja del propio régimen
arrendaticio, que podrá, sin la presión de unas exigencias
acuciantes, liberalizarse y cumplir normalmente su función económico
social.
La Ley representa, más que una reforma de la legalidad vigente, la
ordenación ex novo, de manera completa, de la propiedad por pisos.
Se lleva a cabo mediante una Ley de carácter general, en el sentido
de ser de aplicación a todo el territorio nacional. El artículo 396
del Código civil, como ocurre en supuestos análogos recoge las notas
esenciales de este régimen de propiedad y, por lo demás, queda
reducido a norma de remisión. El carácter general de la Ley viene
aconsejado, sobre todo, por la razón de política legislativa
derivada de que la necesidad a que sirve se manifiesta por igual en
todo el territorio pero también se ha tenido en cuenta una razón de
técnica legislativa, como es la de que las disposiciones en que se
traduce, sin descender a lo reglamentario, son a veces de una
circunstanciada concreción que excede de la tónica propia de un
Código civil.
La propiedad horizontal hizo su irrupción en los ordenamientos
Jurídicos como una modalidad de la comunidad de bienes. El
progresivo desenvolvimiento de la institución ha tendido
principalmente a subrayar los perfiles que la independizan de la
comunidad. La modificación que introdujo la Ley de 26 de octubre de
1939 en el texto del artículo 396 del Código civil ya significó un
avance en ese sentido, toda vez que reconoció la propiedad privativa
o singular del piso o local, quedando la comunidad, como accesoria,
circunscrita a lo que se ha venido llamando elementos comunes. La
Ley, que recoge el material preparado con ponderación y cuidado por
la Comisión de Códigos, dando un paso más, pretende llevar al máximo
posible la individualización de la propiedad desde el punto de vista
del objeto. A tal fin, a este objeto de la relación, constituido por
el piso o local, se incorpora el propio inmueble, sus pertenencias y
servicios. Mientras sobre el piso strictu sensu o espacio delimitado
y de aprovechamiento independiente, el uso y disfrute son
privativos, sobre el "inmueble", edificación, pertenencias y
servicios abstracción hecha de los particulares espacios tales usos
y disfrute han de ser, naturalmente, compartidos; pero unos y otros
derechos, aunque distintos en su alcance, se reputan
inseparablemente unidos, unidad que también se mantiene respecto de
la facultad de disposición. Con base en la misma idea se regula el
coeficiente o cuota, que no es ya la participación en lo
anteriormente denominado elementos comunes, sino que expresa, activa
y también pasivamente, como módulo para cargas, el valor
proporcional del piso y a cuanto él se considera unido en el
conjunto del inmueble, el cual, al mismo tiempo que se divide física
y jurídicamente en pisos o locales se divide así económicamente en
fracciones o cuotas.
En este propósito individualizador no hay que ver una preocupación
dogmática y mucho menos la consagración de una ideología de signo
individualista. Se trata de que no olvidando la ya aludida función
social que cumple esta institución, cabe entender que el designio de
simplificar y facilitar el régimen de la propiedad horizontal se
realza así de modo más satisfactorio. Con el alejamiento del sistema
de la comunidad de bienes resulta ya no sólo congruente, sino
tranquilizadora la expresa eliminación de los derechos de tanteo y
retracto, reconocidos, con ciertas peculiaridades, en la hasta ahora
vigente redacción del mencionado artículo 396. Ahora bien: tampoco
en este caso ha sido esa sola consideración técnica la que ha guiado
la Ley. Decisivo influjo han ejercido tanto la notoria experiencia
de que actualmente se ha hecho casi cláusula de estilo la exclusión
de tales derechos como el pensamiento de que no se persigue aquí una
concentración de la propiedad de los pisos o locales, sino, por el
contrario, su más amplia difusión.
Motivo de especial estudio ha sido la concerniente a la constitución
del régimen de la propiedad horizontal y a la determinación del
conjunto de deberes y derechos que lo integran. Hasta ahora, y ello
tiene una justificación histórica, esta materia ha estado entregada
casi de modo total, en defecto de normas legales, a la autonomía
privada reflejada en los Estatutos. Éstos, frecuentemente, no eran
fruto de las libres determinaciones recíprocas de los contratantes,
sino que, de ordinario, los dictaba, con sujeción a ciertos tipos
generalizados por la práctica, el promotor de la empresa de
construcción, limitándose a prestar su adhesión las personas que
ingresaban en el régimen de la propiedad horizontal. La Ley brinda
una regulación que, por un lado, es suficiente por sí con las
salvedades dejadas a la iniciativa privada para constituir, en lo
esencial, el sistema jurídico que presida y gobierne esta clase de
relaciones, y, por otro lado, admite que, por obra de la voluntad,
se especifiquen; completen y hasta modifiquen ciertos derechos y
deberes, siempre que no se contravengan las normas de derecho
necesario, claramente deducibles de los mismos términos de la Ley.
De ahí que la formulación de Estatutos no resultará indispensable,
si bien podrán éstos cumplir la función de desarrollar la ordenación
legal y adecuarla a las concretas circunstancias de los diversos
casos y situaciones.
El sistema de derechos y deberes en el seno de la propiedad
horizontal aparece estructurado en razón de los intereses en juego.
Los derechos de disfrute tienden a atribuir al titular las máximas
posibilidades de utilización, con el límite representado tanto por
la concurrencia de los derechos de igual clase de los demás cuanto
por el interés general, que se encarna en la conservación del
edificio y en la subsistencia del régimen de propiedad horizontal,
que requiere una base material y objetiva. Por lo mismo, íntimamente
unidos a los derechos de disfrute aparecen los deberes de igual
naturaleza. Se ha tratado de configurarlos con criterios inspirados
en las relaciones de vecindad, procurando dictar unas normas
dirigidas a asegurar que el ejercicio del derecho propio no se
traduzca en perjuicio del ajeno ni en menoscabo del conjunto, para
así dejar establecidas las bases de una convivencia normal y
pacífica.
Además de regular los derechos y deberes correspondientes al
disfrute, la Ley se ocupa de aquellos otros que se refieren a los
desembolsos económicos a que han de atender conjuntamente los
titulares, bien por derivarse de las instalaciones y servicios de
carácter general, o bien por constituir cargas o tributos que
afectan a la totalidad del edificio. El criterio básico tenido en
cuenta para determinar la participación de cada uno en el desembolso
a realizar es la expresada cuota o coeficiente asignado al piso o
local, cuidándose de significar que la no utilización del servicio
generador del gasto no exime de la obligación correspondiente.
Una de las más importantes novedades que contiene la Ley es la de
vigorizar en todo lo posible la fuerza vinculante de los deberes
impuestos a los titulares, así por lo que concierne al disfrute del
apartamento, cuanto por lo que se refiere al abono de gastos.
Mediante, la aplicación de las normas generales vigentes en la
materia, el incumplimiento de las obligaciones genera la acción
dirigida a exigir judicialmente su cumplimiento, bien de modo
específico, esto es, imponiendo a través de la coacción lo que
voluntariamente no se ha observado, o bien en virtud de la
pertinente indemnización. Pero esta normal sanción del
incumplimiento puede no resultar suficientemente eficaz en casos
como los aquí considerados, y ello por diversas razones: una es la
de que la inobservancia del deber trae repercusiones sumamente
perturbadoras para grupos extensos de personas, al paso que
dificulta el funcionamiento del régimen de propiedad horizontal;
otra razón es la de que, en lo relativo a los debe res de disfrute,
la imposición judicial del cumplimiento específico es prácticamente
imposible por el carácter negativo de la obligación, y la
indemnización no cubre la finalidad que se persigue de armonizar la
convivencia. Por eso se prevé la posibilidad de la privación
judicial del disfrute del piso o local cuando concurran
circunstancias taxativamente señaladas, y por otra parte se asegura
la contribución a los gastos comunes con una afectación real del
piso o local al pago de este crédito considerado preferente.
La concurrencia de una colectividad de personas en la titularidad de
derechos que, sin perjuicio de su sustancial individualización,
recaen sobre fracciones de un mismo edificio y dan lugar a
relaciones de interdependencia que afectan a los respectivos
titulares, ha hecho indispensable en la práctica la creación de
órganos de gestión y administración. La Ley, que en todo momento se
ha querido mostrar abierta a las enseñanzas de la experiencia, la ha
tenido muy especialmente en cuenta en esta materia. Y fruto de ella,
así como de la detenida ponderación de los diversos problemas, ha
sido confiar normalmente el adecuado funcionamiento del régimen de
propiedad horizontal a tres órganos: la Junta, el Presidente de la
misma y el Administrador. La Junta, compuesta de todos los
titulares, tiene los cometidos propios de un órgano rector
colectivo, ha de reunirse preceptivamente una vez al año, y para la
adopción de acuerdos válidos se requiere, por regla general, el voto
favorable tanto de la mayoría numérica o personal cuanto de la
económica, salvo cuando la trascendencia de la materia requiera la
unanimidad, o bien cuando, por el contrario, por la relativa
importancia de aquélla, y para que la simple pasividad de los
propietarios no entorpezca el funcionamiento de la institución, sea
suficiente la simple mayoría de los asistentes. El cargo de
Presidente, que ha de ser elegido del seno de la Junta, lleva
implícita la representación de todos los titulares en juicio y fuera
de él, con lo que se resuelve el delicado problema de legitimación
que se ha venido produciendo. Y, finalmente, el Administrador, que
ha de ser designado por la Junta y es amovible, sea o no miembro de
ella, ha de actuar siempre en dependencia de la misma, sin perjuicio
de cumplir en todo caso las obligaciones que directamente se le
imponen.
Por otra parte se ha dado a esto una ciertas flexibilidad para que
el número de estas personas encargadas de la representación y
gestión sea mayor o menor según la importancia y necesidad de la
colectividad.
Por último, debe señalarse que la economía del sistema establecido
tiene interesantes repercusiones en cuanto afecta al Registro de la
Propiedad y exige una breve reforma en la legislación hipotecaria.
Se ha partido, en un afán de claridad, de la conveniencia de agregar
dos párrafos al artículo 8.° de la vigente Ley Hipotecaria, el 4.° y
el 5.°, que sancionan, en principio, la posibilidad de la
inscripción del edificio en su conjunto, sometido al régimen de
propiedad horizontal, y al mismo tiempo la del piso o local como
finca independiente, con folio registral propio.
El número 4.° del mencionado artículo 8.° prevé la hipótesis normal
de constitución del régimen de propiedad horizontal, es decir, la
construcción de un edificio por un titular que lo destine
precisamente a la enajenación de pisos, y el caso, menos frecuente,
de que varios propietarios de un edificio traten de salir de la
indivisión de mutuo acuerdo, o construyan un edificio con ánimo de
distribuirlo, ab initio, entre ellos mismos, transformándose en
propietarios singulares de apartamento o fracciones independientes.
A título excepcional, y con el mismo propósito de simplificar los
asientos, se permite inscribir a la vez la adjudicación concreta de
los repetidos apartamentos a favor de sus respectivos titulares,
siempre que así lo soliciten todos ellos.
Y el número 5.° del mismo artículo 8.° permite crear el folio
autónomo e independiente de cada piso o local, siempre que consten
previamente inscritos el inmueble y la constitución del régimen de
propiedad horizontal.
CAPITULO
PRIMERO - Disposiciones generales
Artículo 1
La presente Ley tiene por objeto la regulación de la forma especial
de propiedad establecida en el artículo 396 del Código Civil, que se
denomina propiedad horizontal.
A efectos de esta Ley tendrán también la consideración de locales
aquellas partes de un edificio que sean susceptibles de
aprovechamiento independiente por tener salida a un elemento común
de aquél o a la vía pública.
[Este artículo está redactado
conforme a la Ley 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de la Ley
49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, BOE núm. 84, de
08-04-1999, art. 1].
Artículo 2
Esta Ley será de aplicación:
a) A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo
dispuesto en el artículo 5.
b) A las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el
artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título
constitutivo de la propiedad horizontal.
Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones de
esta Ley en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus
partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los
derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros.
c) A los complejos inmobiliarios privados, en los términos
establecidos en esta Ley.
[Este
artículo está redactado conforme a la Ley 8/1999, de 6 de abril, de
Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, BOE núm. 84, de 08-04-1999, art. 2].
CAPÍTULO II - Del régimen de la propiedad por pisos o locales
[La rúbrica de este capítulo
está redactada conforme a la Ley 8/1999, de 6 de abril, de Reforma
de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, BOE
núm. 84, de 08-04-1999, art. 3].
Artículo 3
En el régimen de propiedad establecido en el artículo trescientos
noventa y seis del Código civil corresponde al dueño de cada piso o
local:
a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio
suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento
independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de
todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus
límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los
anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se
hallen fuera del espacio delimitado.
b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los
restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.
A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con
relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del
mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la
participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad.
Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota
atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime.
Cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder
separar los elementos que lo integran y sin que la transmisión del
disfrute afecte a las obligaciones derivadas de este régimen de
propiedad.
Artículo 4
La acción de división no procederá para hacer cesar la situación que
regula esta Ley. Sólo podrá ejercitarse por cada propietario
proindiviso sobre un piso o local determinado, circunscrita al
mismo, y siempre que la proindivisión no haya sido establecida de
intento para el servicio o utilidad común de todos los propietarios.
Artículo 5
El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales
describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquellos
al que se asignara número correlativo. La descripción del inmueble
habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación
hipotecaria, y los servicios e instalaciones con que cuente el
mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos,
planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje,
buhardilla o sótano.
En el mismo título se fijará la cuota de participación que
corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario
único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de
todos los propietarios existentes, por laudo o resolución judicial.
Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso
o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento
interior o exterior, su situación y el uso que se presuma
racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos
comunes.
El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio
del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso
o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales,
instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno,
seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo
que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro
de la Propiedad.
En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone
sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que
para la constitución.
Artículo 6
Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada
utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los
límites establecidos por la Ley y los estatutos, el conjunto de
propietarios podrá fijar normas de régimen interior que obligarán
también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma
prevista para tomar acuerdos sobre la administración.
Artículo 7
1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos
arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no
menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general,
su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de
otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a
quien represente a la comunidad.
En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si
advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo
sin dilación al administrador.
2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está
permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades
prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o
que contravengan las disposiciones generales sobre actividades
molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera
de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las
actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de
las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales
procedentes.
Si el infractor persistiere en su conducta el presidente, previa
autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al
efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no
previsto expresamente por este artículo, se substanciará por las
normas que regulan el juicio de cognición.
[Este párrafo tercero de este
apartado 2 ha sido modificado por la Ley 1/2000, de 7 de enero, de
Enjuiciamiento Civil (BOE núm. 7, de 8-1-2000), disposición final
primera, apartado 1.]
Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del
requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del
acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el Juez podrá acordar
con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad
prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de
desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares
fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de
cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en
su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.
Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la
cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de
daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de
la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función
de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la
comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia
podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos
relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.
[Este artículo está redactado
conforme a la Ley 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de la Ley
49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, BOE núm. 84, de
08-04-1999, art. 4].
Artículo 8
Los pisos o locales y sus anejos podrán ser objeto de división
material, para formar otros más reducidos e independientes, y
aumentados por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o
disminuidos por segregación de alguna parte.
En tales casos se requerirá, además del consentimiento de los
titulares afectados, la aprobación de la junta de propietarios, a la
que incumbe la fijación de las nuevas cuotas de participación para
los pisos reformados con sujeción a lo dispuesto en el artículo
quinto, sin alteración de las cuotas de los restantes.
Artículo 9
1. Son obligaciones de cada propietario:
a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás
elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera
de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local,
haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento
que se causen daños o desperfectos.
b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e
instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la
comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que
ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba
responder.
c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el
servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres
imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de
interés general acordados conforme a lo establecido en el artículo
17, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y
perjuicios ocasionados.
d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos
en los tres apartados anteriores.
e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el
título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para
el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y
responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de
contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes
a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso
y al año natural inmediatamente anterior tienen la condición de
preferentes a efectos del artículo 1923 del Código Civil y preceden,
para su satisfacción, a los enumerados en los apartados 3o, 4o y 5o
de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a
favor de los créditos salariales en el Estatuto de los Trabajadores.
El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad
horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la
Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las
cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el
sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares
hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de
la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural
inmediatamente anterior. El piso o local estará legalmente afecto al
cumplimiento de esta obligación.
En el instrumento público mediante el que se transmita, por
cualquier título, la vivienda o local el transmitente deberá
declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de
la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El
transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el
estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración,
sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento
público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación
por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo
de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las
funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes
responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los
datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el
retraso en su emisión.
f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a
la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de
propietarios para atender las obras de conservación y reparación de
la finca.
El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los
efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún
caso podrá ser inferior al cinco por ciento de su último presupuesto
ordinario.
Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un
contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien
concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus
instalaciones generales.
g) Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus
relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las
infracciones cometidas y de los daños causados.
h) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la
comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su
recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y
notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En
defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones
y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad,
surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del
mismo.
Si intentada una citación o notificación al propietario fuese
imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior,
se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación
correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar
visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia
expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma
de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de
secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La
notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos
jurídicos en el plazo de tres días naturales.
i) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la
comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su
recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.
Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas
con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de
forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de
aquél a repetir sobre éste. Lo dispuesto en el párrafo anterior no
será de aplicación cuando cualquiera de los órganos de gobierno
establecidos en el artículo 13 haya tenido conocimiento del cambio
de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por
actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha
transmisión resulte notoria.
2. Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se
reputaran generales los gastos que no sean imputables a uno o a
varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio
exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin
perjuicio de lo establecido en el artículo 11.2 de esta Ley.
[Este artículo está redactado
conforme a la Ley 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de la Ley
49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, BOE núm. 84, de
08-04-1999, art. 5].
Artículo 10
1. Será obligación de la comunidad la realización de las obras
necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del
inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas
condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad,
accesibilidad y seguridad.
2. Asimismo, la comunidad, a instancia de los propietarios en cuya
vivienda vivan, trabajen o presten sus servicios altruistas o
voluntarios personas con discapacidad, o mayores de setenta años,
vendrá obligada a realizar las obras de accesibilidad que sean
necesarias para un uso adecuado a su discapacidad de los elementos
comunes, o para la instalación de dispositivos mecánicos y
electrónicos que favorezcan su comunicación con el exterior, cuyo
importe total no exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos
comunes.
3. Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la
ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente
responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en
vía administrativa.
4. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a
realizar resolverá lo procedente la junta de propietarios. También
podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los
términos establecidos en la ley.
5. Al pago de los gastos derivados de la realización de las obras de
conservación y accesibilidad a que se refiere el presente artículo
estará afecto el piso o local en los mismos términos y condiciones
que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales.»
[Este artículo está redactado
conforme a la Ley 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de la Ley
49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, BOE núm. 84, de
08-04-1999, art. 6].
[Este artículo ha sido modificado por la Disposición adicional
tercera de la Ley 51/2003, de 2 de diciembre, de igualdad de
oportunidades, no discriminación y accesibilidad universal de las
personas con discapacidad (BOE núm. 289, de 3-12-2003, pp.
43187-43195).]
Artículo 11
1. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o
mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad,
seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y
características.
2. Cuando se adopten válidamente acuerdos para realizar innovaciones
no exigibles a tenor del apartado anterior y cuya cuota de
instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de
gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará
su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora
o ventaja.
Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las
ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de
realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la
aplicación del correspondiente interés legal.
3. Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de
obras de accesibilidad, la comunidad quedara obligada al pago de los
gastos aun cuando su importe exceda de tres mensualidades ordinarias
de gastos comunes.
4. Las innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio
para el uso y disfrute de un propietario requerirán, en todo caso,
el consentimiento expreso de éste.
5. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en
el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de
la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.
[Este
artículo está redactado conforme a la Ley 8/1999, de 6 de abril, de
Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, BOE núm. 84, de 08-04-1999, art. 7].
[Este artículo ha sido modificado por la Disposición adicional
tercera de la Ley 51/2003, de 2 de diciembre, de igualdad de
oportunidades, no discriminación y accesibilidad universal de las
personas con discapacidad (BOE núm. 289, de 3-12-2003, pp.
43187-43195).]
Artículo 12
La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la
estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes afectan al
título constitutivo y deben someterse al régimen establecido para
las modificaciones del mismo. El acuerdo que se adopte fijará la
naturaleza de la modificación, las alteraciones que origine en la
descripción de la finca y de los pisos o locales, la variación de
cuotas y el titular o titulares de los nuevos locales o pisos.
[Este artículo está redactado
conforme a la Ley 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de la Ley
49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, BOE núm. 84, de
08-04-1999, art. 8].
Artículo 13
1. Los órganos de gobierno de la comunidad son los siguientes:
a) La Junta de propietarios.
b) El presidente y, en su caso, los vicepresidentes.
c) El secretario.
d) El administrador.
En los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de
propietarios, podrán establecerse otros órganos de gobierno de la
comunidad, sin que ello pueda suponer menoscabo alguno de las
funciones y responsabilidades frente a terceros que esta Ley
atribuye a los anteriores.
2. El presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante
elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El
nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado
podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su
acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El
juez, a través del procedimiento establecido en el artículo 17.3,
resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución
al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al presidente
en el cargo hasta que se proceda a una nueva designación en el plazo
que se determine en la resolución judicial.
Igualmente podrá acudirse al juez cuando, por cualquier causa, fuese
imposible para la Junta designar presidente de la comunidad.
3. El presidente ostentará legalmente la representación de la
comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la
afecten.
4. La existencia de vicepresidentes será facultativa. Su
nombramiento se realizará por el mismo procedimiento que el
establecido para la designación del presidente.
Corresponde al vicepresidente, o a los vicepresidentes por su orden,
sustituir al presidente en los casos de ausencia vacante o
imposibilidad de éste, así como asistirlo en el ejercicio de sus
funciones en los términos que establezca la Junta de propietarios.
5. Las funciones del secretario y del administrador serán ejercidas
por el presidente de la comunidad, salvo que los estatutos, o la
Junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la
provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia.
6. Los cargos de secretario y administrador podrán acumularse en una
misma persona o bien nombrarse independientemente.
El cargo de administrador y, en su caso, el de
secretario-administrador podrá ser ejercido por cualquier
propietario, así como por personas físicas con cualificación
profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas
funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas
jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico.
7. Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario,
el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de
un año.
Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la
expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios,
convocada en sesión extraordinaria.
8. Cuando el número de propietarios de viviendas o locales en un
edificio no exceda de cuatro podrán acogerse al régimen de
administración del artículo 398 del Código Civil, si expresamente lo
establecen los estatutos.
[Este
artículo está redactado conforme a la Ley 8/1999, de 6 de abril, de
Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, BOE núm. 84, de 08-04-1999, art. 9].
Artículo 14
Corresponde a la Junta de propietarios:
a) Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos
mencionados en el artículo anterior y resolver las reclamaciones que
los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de
aquéllos.
b) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas
correspondientes.
c) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de
reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser
informada de las medidas urgentes adoptadas por el Administrador de
conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c).
d) Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de
régimen interior.
e) Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la
comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el
mejor servicio común.
[Este artículo está redactado
conforme a la Ley 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de la Ley
49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, BOE núm. 84, de
08-04-1999, art. 10].
Artículo 15
1. La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por
representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un
escrito firmado por el propietario.
Si algún piso o local perteneciese pro indiviso a diferentes
propietarios éstos nombrarán un representante para asistir y votar
en las juntas.
Si la vivienda o local se hallare en usufructo, la asistencia y el
voto corresponderá al nudo propietario, quien, salvo manifestación
en contrario, se entenderá representado por el usufructuario,
debiendo ser expresa la delegación cuando se trate de los acuerdos a
que se refiere la regla primera del artículo 17 o de obras
extraordinarias y de mejora.
2. Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se
encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con
la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o
procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada,
podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho
de voto. El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del
derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la
comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías
exigidas en esta Ley.
[Este artículo está redactado
conforme a la Ley 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de la Ley
49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, BOE núm. 84, de
08-04-1999, art. 11].
Artículo 16
1. La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año
para aprobar los presupuestos y cuentas y en las. demás ocasiones
que lo considere conveniente el presidente o lo pida la cuarta parte
de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos
el 25 por 100 de las cuotas de participación.
2. La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su
defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos
a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en
su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la
forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una
relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de
las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del
derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo
15.2.
Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios
estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la
comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique
claramente los asuntos que pide sean tratados, al presidente, el
cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se
celebre.
Si a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera
convocatoria, la mayoría de los propietarios que representen, a su
vez, la mayoría de las cuotas de participación se procederá a una
segunda convocatoria de la misma, esta vez sin sujeción a "quórum".
La Junta se reunirá en segunda convocatoria en el lugar, día y hora
indicados en la primera citación, pudiendo celebrarse el mismo día
si hubiese transcurrido media hora desde la anterior. En su defecto
será nuevamente convocada, conforme a los requisitos establecidos en
este artículo, dentro de los ocho días naturales siguientes a la
junta no celebrada, cursándose en este caso las citaciones con una
antelación mínima de tres días.
3. La citación para la junta ordinaria anual se hará, cuando menos,
con seis días de antelación, y para las extraordinarias, con la que
sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los
interesados. La Junta podrá reunirse válidamente aun sin la
convocatoria del presidente, siempre que concurran la totalidad de
los propietarios y así lo decidan.
[Este
artículo está redactado conforme a la Ley 8/1999, de 6 de abril, de
Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, BOE núm. 84, de 08-04-1999, art. 12].
Artículo 17
Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetaran a las
siguientes normas:
1.a La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos
que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas
en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los
estatutos de la comunidad.
El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor,
portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de
interés general, incluso cuando supongan la modificación del título
constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las
tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez,
representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
El arrendamiento de elementos comunes que no tenga asignado un uso
específico en el inmueble requerirá igualmente el voto favorable de
las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez,
representen las tres quintas partes de las cuotas de participación,
así como el consentimiento del propietario directamente afectado, si
lo hubiere.
Sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 10 y 11 de esta ley,
la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios
comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras
arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con
minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación del título
constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la
mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de
las cuotas de participación.
A los efectos establecidos en los párrafos anteriores de esta norma,
se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios
ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez
informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al
procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su
discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de
secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por
cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.
Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en
esta norma obligan a todos los propietarios.
2a. La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a
los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley
1/1998, de 27 de febrero, o la adaptación de los existentes, así
como la instalación de sistemas, comunes o privativos, de
aprovechamiento de la energía solar, o bien de las infraestructuras
necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos,
podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un
tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez,
un tercio de las cuotas de participación.
La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o
adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de
su conservación y mantenimiento posterior sobre aquellos
propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor
del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso
a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros
energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras
o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá
autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera
correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente
interés legal.
Sin perjuicio de lo establecido anteriormente respecto a los gastos
de conservación y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada
tendrá la consideración, a los efectos establecidos en esta Ley, de
elemento común.
3a. El establecimiento o supresión de equipos o sistemas distintos
de los mencionados en el apartado anterior que tengan por finalidad
mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble, incluso
cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los
estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes
del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres
quintas partes de las cuotas de participación. Los acuerdos
válidamente adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos los
propietarios.
No obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento
privativo, para la adopción del acuerdo bastará el voto favorable de
un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su
vez, un tercio de las cuotas de participación, aplicándose, en este
caso, el sistema de repercusión de costes establecido en el apartado
anterior.
Si se tratara de instalar en el aparcamiento del edificio un punto
de recarga de vehículos eléctricos para uso privado, siempre que
éste se ubicara en una plaza individual de garaje, sólo se requerirá
la comunicación previa a la comunidad de que se procederá a su
instalación. El coste de dicha instalación será asumido íntegramente
por el o los interesados directos en la misma.
4a. Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la
mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la
mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria
serán validos los acuerdos adoptados por la mayoría de los
asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad
del valor de las cuotas de los presentes.
Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos
establecidos en los párrafos anteriores, el Juez, a instancia de
parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y
oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados,
resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados
desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.
[Se ha introducido un nuevo
apartado 3 en este artículo pasando a tener 4 apartados de acuerdo
con la Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y
agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de
los edificios].
[Este artículo se redactó conforme a la Ley 8/1999, de 6 de abril,
de Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, BOE núm. 84, de 08-04-1999, art. 13].
[El apartado primero de este artículo ha sido modificado por la
Disposición adicional tercera de la Ley 51/2003, de 2 de diciembre,
de igualdad de oportunidades, no discriminación y accesibilidad
universal de las personas con discapacidad (BOE núm. 289, de
3-12-2003, pp. 43187-43195).]
Artículo 18
1. Los acuerdos de la Junta de propietarios serán impugnables ante
los Tribunales, de conformidad con lo establecido en la legislación
procesal general, en los siguientes supuestos:
a) Cuando sean contrarios a la Ley o a los estatutos de la comunidad
de propietarios.
b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la
propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no
tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con
abuso de derecho.
2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los
propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes
por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados
de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el
propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de
las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la
consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de
aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos
al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que
se refiere el artículo 9 entre los propietarios.
3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por
la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a
la Ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año.
Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de
la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en
el artículo 9.
4. La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su
ejecución, salvo que el Juez así lo disponga, con carácter cautelar,
a solicitud del demandante oída la comunidad de propietarios.
[Este artículo está redactado
conforme a la Ley 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de la Ley
49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, BOE núm. 84, de
08-04-1999, art. 14].
Artículo 19
1. Los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarán en un
libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la
forma que reglamentariamente se disponga.
2. El acta de cada reunión de la Junta de propietarios deberá
expresar, al menos, las siguientes circunstancias:
a) La fecha y el lugar de celebración.
b) El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que
la hubiesen promovido.
c) Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su
celebración en primera o segunda convocatoria.
d) Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así
como de los propietarios representados, con indicación, en todo
caso, de sus cuotas de participación.
e) El orden del día de la reunión.
f) Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera
relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los
propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos,
así como de las cuotas de participación que respectivamente
representen.
3. El acta deberá cerrarse con las firmas del Presidente y del
Secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días
naturales siguientes. Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos,
salvo que la Ley previere lo contrario.
El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo
con el procedimiento establecido en el artículo 9.
Serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que la
misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración, los
propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos
adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra, así como
las cuotas de participación que respectivamente supongan y se
encuentre firmada por el presidente y el secretario. Dicha
subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la
Junta de propietarios, que deberá ratificar la subsanación.
4. El secretario custodiará los libros de actas de la Junta de
propietarios. Asimismo deberá conservar, durante el plazo de cinco
años las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás
documentos relevantes de las reuniones.
[Este artículo está redactado
conforme a la Ley 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de la Ley
49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, BOE núm. 84, de
08-04-1999, art. 15].
Artículo 20
Corresponde al administrador:
a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y
servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y
apercibimientos a los titulares.
b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de
gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer
frente a los mismos.
c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa,
disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando
inmediata cuenta de ellas al Presidente o, en su caso, a los
propietarios.
d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar
los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
e) Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a
disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.
[Este
artículo está redactado conforme a la Ley 8/1999, de 6 de abril, de
Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, BOE núm. 84, de 08-04-1999, art. 16].
Artículo 21
1. Las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del
artículo 9 deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o
local en el tiempo y forma determinados por la Junta. En caso
contrario, el presidente o el administrador, si así lo acordase la
Junta de propietarios, podrá exigirlo judicialmente a través del
procedimiento establecido en este artículo.
2. La utilización de este procedimiento requeriría la previa
certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la
deuda con la comunidad de propietarios por quien actúe como
secretario de la misma, con el visto bueno del presidente, siempre
que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios afectados en
la forma establecida en el artículo 9.
3. La competencia territorial corresponderá exclusivamente al juez
del lugar donde se halle la finca, no siendo obligatoria la
postulación mediante abogado ni procurador, sin perjuicio de lo
dispuesto en el apartado 10 de este artículo.
4. El proceso principiará por demanda sucinta, a la que se
acompañará la certificación a que se refiere el número 2 de este
artículo. En el caso de que el titular anterior deba responder
solidariamente del pago de la deuda y sin perjuicio de su derecho a
repetir contra el propietario actual, deberá ser demandado
conjuntamente con éste. En cualquier caso deberá ser demandado el
titular registral.
5. Presentada la demanda y admitida a tramite, el juez requerirá al
demandado para que, en el plazo de veinte días, pague al demandante,
acreditándolo ante el tribunal, o comparezca ante éste y alegue, en
escrito de oposición, las razones por las que, a su entender, no
debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada. El requerimiento
deberá efectuarse en el domicilio en España previamente designado
por el deudor, o en su defecto, en el propio piso o local, con el
apercibimiento de que, de no pagar ni comparecer alegando las
razones de la negativa al pago, se despachará contra él ejecución
según lo previsto en el número siguiente.
6. Si el demandado no compareciere ante el tribunal o no se opusiere
a la demanda, el juez dictará auto en el que despachará ejecución,
que proseguirá conforme a lo dispuesto para la de sentencias
judiciales, por la cantidad adeudada más los intereses y costas
previstos y por los gastos previos extrajudiciales de las
notificaciones de la liquidación de la deuda, cuando se haya
utilizado la vía notarial.
El solicitante de este proceso y el deudor ejecutado no podrán
pretender ulteriormente en proceso ordinario la cantidad reclamada
en aquél o la devolución de la que con la ejecución se obtuviere.
Desde que se dicte auto despachando ejecución, la deuda devengará el
interés legal del dinero incrementado en dos puntos.
7. Si el deudor atendiera al requerimiento de pago, tan pronto como
lo acredite se le hará entrega del documento en que conste la deuda
y se archivarán las actuaciones.
No obstante, serán de su cuenta las costas que se indican en el
número 10 de este artículo y los gastos a que se refiere el número
anterior.
8. Si el deudor se opusiere alegando razones para negarse al pago,
en todo o en parte, el Juez, previo traslado al demandante del
escrito de oposición, seguirá la tramitación del juicio verbal a
partir del momento de la citación para juicio oral. No obstante,
formulada oposición, el actor podrá pedir el embargo preventivo de
bienes del deudor suficientes para hacer frente a la cantidad
reclamada, los intereses y las costas.
El Juez acordará en todo caso el embargo preventivo sin necesidad de
que el acreedor preste fianza. El deudor podrá librarse del embargo
prestando aval bancario por la cuantía por la que se decrete el
embargo preventivo.
9. Si el deudor comparece dentro de plazo y se opone parcialmente al
pago, alegando pluspetición, sólo se admitirá la oposición si
acredita haber pagado o puesto a disposición del demandante, antes
de la interposición de la demanda, la suma que reconoce como debida.
Si la oposición se funda en pluspetición, sólo podrá pedirse el
embargo preventivo por la suma a que ascienda la cantidad no
satisfecha por el deudor.
10. La sentencia que recaiga tendrá fuerza de cosa juzgada.
Se impondrán las costas al litigante que hubiera visto totalmente
desestimadas sus pretensiones. De estimarse parcialmente la demanda,
cada parte soportará las costas causadas a su instancia y las
comunes por la mitad. La condena en costas incluirá los honorarios
del abogado y del procurador de la parte vencedora, si hubiere
utilizado los servicios profesionales de los mismos en la demanda o
la contestación.
11. Podrán acumularse durante el curso del proceso, sin necesidad de
retrotraer el procedimiento, las cuotas vencidas con posterioridad a
la presentación de la demanda, considerándose comunes a la
ampliación los tramites que le hayan precedido. Esta facultad se
extenderá a la fase de ejecución de la sentencia.
La acumulación durante el proceso de la deuda vencida con la
comunidad con posterioridad a la presentación de la demanda
requerirá su previa acreditación mediante una nueva certificación
del acuerdo aprobatorio de la liquidación, expedida con arreglo a lo
dispuesto en el apartado 2.
12. El recurso contra la sentencia no será admitido a tramite si el
demandado no acreditase al interponerlo tener satisfecha o
consignada la cantidad líquida a que se contrae la sentencia
condenatoria.
Si la sentencia condenase al pago de cantidades líquidas por
incumplimiento de plazos o cuotas vencidas se tendrá por desierto el
recurso si durante su tramitación dejase el recurrente de abonar o
consignar a su tiempo las que de su misma índole vayan venciendo.
[Este
artículo está redactado conforme a la Ley 8/1999, de 6 de abril, de
Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal, BOE núm. 84, de 08-04-1999, art. 17].
[Este artículo ha sido nuevamente modificado por la Ley 1/2000, de 7
de enero, de Enjuiciamiento Civil (BOE núm. 7, de 8-1-2000),
disposición final primera, apartado 1.]
Artículo 22
1. La comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente a
terceros con todos los fondos y créditos a su favor.
Subsidiariamente y previo requerimiento de pago al propietario
respectivo, el acreedor podrá dirigirse contra cada propietario que
hubiese sido parte en el correspondiente proceso por la cuota que le
corresponda en el importe insatisfecho.
2. Cualquier propietario podrá oponerse a la ejecución si acredita
que se encuentra al corriente en el pago de la totalidad de las
deudas vencidas con la comunidad en el momento de formularse el
requerimiento a que se refiere el apartado anterior.
Si el deudor pagase en el acto de requerimiento, serán de su cargo
las costas causadas hasta ese momento en la parte proporcional que
le corresponda.
[Artículo introducido por la
Ley 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de
julio, sobre Propiedad Horizontal, BOE núm. 84, de 08-04-1999, art.
18].
Artículo 23
El régimen de propiedad horizontal se extingue:
1. Por la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario. Se
estimará producida aquélla cuando el coste de la reconstrucción
exceda del cincuenta por ciento del valor de la finca al tiempo de
ocurrir el siniestro, a menos que el exceso de dicho coste esté
cubierto por un seguro.
2. Por conversión en propiedad o copropiedad ordinarias.
[Este
artículo se corresponde con el art. 21 anterior a la reforma llevada
a cabo por la Ley 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de la Ley
49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, BOE núm. 84, de
08-04-1999, art. 19].
CAPÍTULO III - Del régimen de los complejos inmobiliarios
privados
[Capítulo
introducido por la Ley 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de la Ley
49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, BOE núm. 84, de
08-04-1999, art. 20].
Artículo 24
1. El régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396
del Código Civil será aplicable a aquellos complejos inmobiliarios
privados que reúnan los siguientes requisitos:
a) Estar integrados por dos o mas edificaciones o parcelas
independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o
locales.
b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o
locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter
inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre
otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.
2. Los complejos inmobiliarios privados a que se refiere el apartado
anterior podrán:
a) Constituirse en una sola comunidad de propietarios a través de
cualquiera de los procedimientos establecidos en el párrafo segundo
del artículo 5. En este caso quedarán sometidos a las disposiciones
de esta Ley, que les resultaran íntegramente de aplicación.
b) Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios. A
tal efecto, se requerirá que el título constitutivo de la nueva
comunidad agrupada sea otorgado por el propietario único del
complejo o por los presidentes de todas las comunidades llamadas a
integrar aquélla, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de
sus respectivas Juntas de propietarios. El título constitutivo
contendrá la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y
de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes.
Asimismo fijará la cuota de participación de cada una de las
comunidades integradas, las cuales responderán conjuntamente de su
obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de
la comunidad agrupada. El título y los estatutos de la comunidad
agrupada serán inscribibles en el Registro de la Propiedad.
3. La agrupación de comunidades a que se refiere el apartado
anterior gozará, a todos los efectos, de la misma situación jurídica
que las comunidades de propietarios y se regirá por las
disposiciones de esta Ley, con las siguientes especialidades:
a) La Junta de propietarios estará compuesta, salvo acuerdo en
contrario, por los presidentes de las comunidades integradas en la
agrupación, los cuales ostentarán la representación del conjunto de
los propietarios de cada comunidad.
b) La adopción de acuerdos para los que la ley requiera mayorías
cualificadas exigirá, en todo caso, la previa obtención de la
mayoría de que se trate en cada una de las Juntas de propietarios de
las comunidades que integran la agrupación.
c) Salvo acuerdo en contrario de la Junta no será aplicable a la
comunidad agrupada lo dispuesto en el artículo 9 de esta Ley sobre
el fondo de reserva.
La competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada
únicamente se extiende a los elementos inmobiliarios, viales,
instalaciones y servicios comunes. Sus acuerdos no podrán menoscabar
en ningún caso las facultades que corresponden a los órganos de
gobierno de las comunidades de propietarios integradas en la
agrupación de comunidades.
4. A los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de
las formas jurídicas señaladas en el apartado 2 les serán
aplicables, supletoriamente respecto de los pactos que establezcan
entre sí los copropietarios, las disposiciones de esta Ley con las
mismas especialidades señaladas en el apartado anterior.
Disposición adicional
1. Sin perjuicio de las disposiciones que en uso de sus competencias
adopten las Comunidades Autónomas, la constitución del fondo de
reserva regulado en el artículo 9.1.f) se ajustará a las siguientes
reglas:
a) El fondo deberá constituirse en el momento de aprobarse por la
Junta de propietarios el presupuesto ordinario de la comunidad
correspondiente al ejercicio anual inmediatamente posterior a la
entrada en vigor de la presente disposición.
Las nuevas comunidades de propietarios constituirán el fondo de
reserva al aprobar su primer presupuesto ordinario.
b) En el momento de su constitución el fondo estará dotado con una
cantidad no inferior al 2,5 por 100 del presupuesto ordinario de la
comunidad. A tal efecto, los propietarios deberán efectuar
previamente las aportaciones necesarias en función de su respectiva
cuota de participación.
c) Al aprobarse el presupuesto ordinario correspondiente al
ejercicio anual inmediatamente posterior a aquél en que se
constituya el fondo de reserva, la dotación del mismo deberá
alcanzar la cuantía mínima establecida en el artículo 9.
2. La dotación del fondo de reserva no podrá ser inferior, en ningún
momento del ejercicio presupuestario, al mínimo legal establecido.
Las cantidades detraídas del fondo durante el ejercicio
presupuestario para atender los gastos de conservación y reparación
de la finca permitidos por la presente Ley se computaran como parte
integrante del mismo a efectos del cálculo de su cuantía mínima.
Al inicio del siguiente ejercicio presupuestario se efectuarán las
aportaciones necesarias para cubrir las cantidades detraídas del
fondo de reserva conforme a lo señalado en el párrafo anterior.
[Disposición
adicional introducida por la reforma llevada a cabo por la Ley
8/1999, de 6 de abril, de Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio,
sobre Propiedad Horizontal, BOE núm. 84, de 08-04-1999, art. 21].
Disposiciones transitorias
Disposición Transitoria Primera
La presente Ley regirá todas las comunidades de propietarios,
cualquiera que sea el momento en que fueron creadas y el contenido
de sus estatutos, que no podrán ser aplicados en contradicción con
lo establecido en la misma.
En el plazo de dos años, a contar desde la publicación de esta Ley
en el "Boletín Oficial del Estado", las comunidades de propietarios
deberán adaptar sus estatutos a lo dispuesto en ella en lo que
estuvieren en contradicción con sus preceptos.
Transcurridos los dos años, cualquiera de los propietarios podrá
instar judicialmente la adaptación prevenida en la presente
disposición por el procedimiento señalado en el número segundo del
artículo dieciséis.
Disposición Transitoria Segunda
En los actuales estatutos reguladores de la propiedad por pisos en
los que esté establecido el derecho de tanteo y retracto en favor de
los propietarios, se entenderán los mismos modificados en el sentido
de quedar sin eficacia tal derecho, salvo que, en nueva junta, y por
mayoría que represente, al menos, el ochenta por ciento de los
titulares, se acordare el mantenimiento.
Disposición final
Quedan derogadas cuantas disposiciones se opongan a lo establecido
en esta Ley.
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